Pronajímáte byty nebo spravujete dům: co se hlídá
Bytový dům má míň povinností, než se obvykle prodává, ale ty, které má, se hlídají po čtrnácti dnech, ne po letech. K tomu jeden termín, který spadne 1. ledna 2027 a montážní kapacity dojdou dřív. Tohle je přehled toho, co platí, co neplatí a kdo co smí dělat.
Termín, který je potřeba řešit teď
Stávající odběrná místa musí být osazena dálkově odečitatelnými měřidly tepla a teplé vody do 1. ledna 2027. Nová měřidla musí být dálkově odečitatelná už od 1. ledna 2022. Povinnost ukládá zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, nikoli vyhláška o rozúčtování, což se běžně plete.
Pro dům s dvaceti byty to znamená, že poslední rozumná sezóna na výměnu je právě teď. Kdo to nechá na poslední čtvrtletí roku 2026, nesežene montéra. Navazuje na to povinnost měsíčního informování o spotřebě podle zákona č. 424/2023 Sb., která platí od 1. ledna 2024, ale jen tam, kde dálkový odečet už je.
Na čem to padá nejčastěji
Tři chyby, které se v bytových domech opakují a všechny tři jsou o tom, kdo co má dělat:
- Není ustanovený dozorce výtahu, a tak se provozní prohlídka jednou za čtrnáct dní nedělá vůbec. Servisní firma dělá odborné prohlídky a majitel má pocit, že je o výtah postaráno. Provozní prohlídka je ale povinnost provozovatele.
- Inspekční prohlídku výtahu „udělá" servisní firma. Nesmí. Musí ji provést nezávislý inspekční orgán typu A, jinak to inspekční prohlídka není.
- Komín se nečistí v předepsané četnosti. U spotřebiče na pevná paliva do 50 kW při celoročním provozu je to třikrát za rok.
Hasičský záchranný sbor za rok 2025 eviduje téměř 1 300 požárů komínů se škodou 114 milionů korun a 143 požárů topidel, což je nejvíc za posledních deset let. Nejčastější příčinou požárů komínů bylo vznícení sazí.
Výtah, nejpřísnější lhůta v domě
Hlavní revizák →Komíny a spalinové cesty
Hlavní revizák →Plyn a elektro
Hlavní revizák →Požární ochrana
Hlavní bezpečák →Energie, měřidla a nájemníci
Hlavní energetik →Co po vás naopak nikdo chtít nemůže
Tohle jsou tři věci, které se pronajímatelům nabízejí jako povinné, a přitom povinné nejsou:
Rozdíl mezi povinností a doporučením je u téhle agendy to hlavní, za co má smysl platit. Ušetřená zbytečná zakázka bývá dražší než celý měsíční paušál.
Co z toho vedu já a co musí udělat držitel oprávnění
Vedu a hlídám
- Pasport domu: výtah, plynovod, elektro, hromosvod, hasicí přístroje, hydranty, měřidla
- Lhůtník po jednotlivých bytech i po společných částech
- Objednání kominíka, revizního technika, servisu výtahu a inspekčního orgánu
- Hlídání, že závady ze zpráv o revizích někdo opravdu odstranil
- Knihu výtahu a evidenci provozních prohlídek
- Přípravu podkladů a hlídání termínu dálkových odečtů do 1. 1. 2027
- Evidenci nájemníků a lhůt podle pravidel ochrany osobních údajů
- Předávací protokoly bytů včetně stavu měřidel a spotřebičů
- U krátkodobého ubytování evidenční knihu a hlášení cizinců
Dělá držitel oprávnění
- Kontrola a čištění spalinové cesty, živnost kominictví
- Revize spalinové cesty, revizní technik spalinových cest
- Revize a kontroly plynových zařízení
- Revize elektroinstalace a hromosvodu, technik s oprávněním od TIČR
- Odborná prohlídka a odborná zkouška výtahu, servisní firma
- Inspekční prohlídka výtahu, výhradně nezávislý inspekční orgán typu A
- Kontrola hasicích přístrojů, hydrantů a nouzového osvětlení
- Průkaz energetické náročnosti, energetický specialista zapsaný u MPO
Objednám je, domluvím termín, převezmu protokol a hlídám, aby se závady z něj opravdu odstranily. Platíte je podle jejich ceníku a odsouhlasíte si to předem. Odborný závěr nikdy nepodepisuji: na to je držitel oprávnění.
Co si projít v domě, než někomu zavoláte
Půlhodina s tímhle seznamem a blokem v ruce vydá za tři nabídky. Když u položky nevíte, je to odpověď taky.
- Je ustanovený dozorce výtahu a existuje záznam o provozní prohlídce za posledních čtrnáct dní?
- Kdo dělal poslední inspekční prohlídku výtahu a byl to někdo jiný než servisní firma?
- Kdy byl naposledy čištěný komín a odpovídá četnost palivu a provozu?
- Kdy byla poslední revize domovního plynovodu a kdy roční kontrola?
- Kdy končí lhůta revize elektroinstalace společných prostor?
- Jsou hasicí přístroje na místě, plombované a kdy byla poslední kontrola?
- Kolik odběrných míst ještě nemá dálkově odečitatelné měřidlo?
- Máte platný průkaz energetické náročnosti a kdy byl vydaný?
- Zbyly ve zprávách o revizích neodstraněné závady?
- Je v domě provozovna, která by dům překlopila do zvýšeného požárního nebezpečí?
Odkazy vedou na úřady a předpisy, ze kterých je tahle stránka poskládaná. Nic ode mě nepotřebujete, abyste si to zkontrolovali sami.
Napište, co spravujete
Stačí pár řádků: kolik bytů, jestli je v domě výtah, čím se topí a kdy byla poslední revize. Pošlu zpátky přehled lhůt a orientační cenu za vedení téhle agendy. Spravujete-li domů víc, počítá se to jinak než na jeden.